🗺️ Politiques & Territoire
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Urbanisme & droit des sols
PLU(i)
Plan Local d'Urbanisme (intercommunal) — document de planification de référence élaboré par la commune ou l'EPCI
2021
Loi Climat-Résilience du 22 août 2021 — objectif ZAN : zéro artificialisation nette des sols d'ici 2050 (–50% en 2031)
2 mois
Délai d'instruction d'un permis de construire pour une maison individuelle (art. R423-23 du code de l'urbanisme) — 1 mois pour une déclaration préalable
SCoT
Schéma de Cohérence Territoriale — document de planification stratégique à l'échelle intercommunale (supra-PLU)
ZFE-m
Zone à Faibles Émissions mobilité — outil de planification urbaine limitant l'accès aux véhicules les plus polluants
Maire
Délivre le permis de construire au nom de la commune (si PLU existe) ou de l'État (si carte communale ou RNU)
| Niveau |
Document |
Portée |
Élaboré par |
| National |
Code de l'urbanisme (RNU) |
Règles nationales applicables en l'absence de PLU |
État |
| Régional |
SRADDET (Schéma Régional d'Aménagement) |
Orientations stratégiques régionales : habitat, mobilité, énergie, biodiversité |
Région |
| Intercommunal |
SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale) |
Cadrage à l'échelle du bassin de vie (20 000 à 200 000 hab.) — les PLU doivent être compatibles |
EPCI |
| Communal/EPCI |
PLU ou PLUi |
Document de référence : zonage (U/AU/A/N), règles d'occupation, hauteurs, emprises au sol… (le COS a été supprimé par la loi ALUR de 2014) |
Commune ou EPCI |
| Parcellaire |
Permis de construire / DP |
Autorisation individuelle d'occupation du sol conforme au PLU |
Maire (au nom de la commune) |
🏠
Permis de construire (PC)
Obligatoire pour les constructions nouvelles ≥ 20 m² de surface de plancher (ou 40 m² en zone urbaine PLU). Délai d'instruction : 2 mois (maison individuelle), 3 mois (autres). Le silence vaut acceptation sous conditions.
📋
Déclaration préalable (DP)
Pour les travaux de moindre importance (extension < 20 m², clôture, ravalement en secteur protégé…). Délai : 1 mois en général. Contrôle de conformité avec le PLU — refus possible si non-conformité.
🏭
Permis d'aménager (PA)
Pour les lotissements, campings, aires d'accueil des gens du voyage, terrains de sport avec tribunes. Délai : 3 mois. L'aménageur doit réaliser les équipements communs avant de céder les lots.
💥
Permis de démolir (PD)
Obligatoire dans les secteurs sauvegardés, zones de protection du patrimoine et communes ayant instauré cette obligation dans leur PLU. Le patrimoine architectural est protégé par l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF).
📊
L'objectif ZAN
La loi Climat-Résilience (22 août 2021) fixe l'objectif de Zéro Artificialisation Nette des sols d'ici 2050 : réduction de 50% de l'artificialisation des sols dans les 10 premières années (2021-2031), puis objectif net de 0 d'ici 2050.
⚖️
Impact sur les PLU
Les collectivités doivent intégrer les objectifs ZAN dans leurs documents d'urbanisme (SCoT et PLU). Cela implique de limiter l'ouverture à l'urbanisation des zones AU, de densifier les zones urbanisées et de renaturer des espaces artificialisés.
🔄
Renaturation = compensation
Le principe "nette" du ZAN signifie que toute nouvelle artificialisation doit être compensée par une renaturation équivalente. Les collectivités peuvent valoriser leurs friches industrielles, déperméabiliser des sols, créer des jardins urbains.
📅
Loi ZAN 2023 — assouplissements
La loi du 20 juillet 2023 a assoupli certaines contraintes du ZAN : garantie d'un hectare par commune (pour les petites communes), projets d'envergure nationale exclus du décompte, meilleure prise en compte des spécificités locales.
🏠
Refus de permis de construire pour non-conformité PLU
Un particulier dépose un permis de construire pour une maison de 120 m² sur une parcelle classée en zone N (naturelle) du PLU de sa commune. Le service instructeur refuse le permis car la zone N est inconstructible. Le recours du particulier devant le TA sera probablement rejeté si le PLU est régulier.
🏗️
PLUi — passage à l'intercommunal et enjeux de gouvernance
Une communauté de communes de 25 communes décide d'élaborer un PLUi (PLU intercommunal) pour harmoniser les règles d'urbanisme sur son territoire. Les communes membres voient leur compétence urbanisme transférée à l'EPCI. Un PLUi permettra une vision cohérente habitat-transport-commerces à l'échelle du bassin de vie.
🌱
ZAN — requalification d'une friche industrielle
Une commune de 30 000 habitants souhaite créer un nouveau quartier d'habitat de 200 logements. Plutôt que d'ouvrir des zones agricoles à l'urbanisation, elle choisit de requalifier une ancienne friche industrielle de 5 ha (déperméabilisation + dépollution). Cette stratégie lui permet de répondre aux besoins de logement tout en respectant l'objectif ZAN.
⚡ Quiz flash — testez-vous !
Quelle loi a fixé l'objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) des sols d'ici 2050 ?
A. La loi ALUR du 24 mars 2014 (accès au logement)
B. La loi ELAN du 23 novembre 2018 (évolution du logement)
C. La loi Climat-Résilience du 22 août 2021
✅ Exact ! L'objectif ZAN (Zéro Artificialisation Nette des sols d'ici 2050) a été introduit par la loi Portant Lutte contre le Dérèglement Climatique et Renforcement de la Résilience (loi Climat-Résilience, n°2021-1104 du 22 août 2021). Elle fixe une réduction de 50% du rythme d'artificialisation dans les 10 premières années (2021-2031) et ZAN effectif d'ici 2050. Les SCoT et PLU doivent intégrer ces objectifs.
🪤
Le PLU n'est pas établi par l'État
Le PLU est élaboré par la commune (ou l'EPCI compétent s'il y a PLUi). Le SCoT est élaboré et approuvé par l'EPCI ou le syndicat mixte compétent (art. L143-19 code de l'urbanisme). Le SRADDET (approuvé par le préfet de région) s'impose au SCoT, mais l'État n'approuve pas le SCoT. C'est la collectivité locale qui élabore son PLU en associant les personnes publiques concernées.
🪤
Le silence de l'administration ≠ toujours acceptation
Pour les permis de construire, le silence de l'administration vaut en principe acceptation (principe ESRA — Exception au Silence Refus). Mais dans certaines zones (périmètre de monument historique, zones spéciales…), le silence peut valoir refus. Il faut toujours vérifier les dispositions spécifiques.
🪤
ZAN ne signifie pas interdire de construire
L'objectif ZAN ne fige pas les territoires. Il impose que toute nouvelle artificialisation soit compensée par une renaturation équivalente. Les collectivités peuvent encore urbaniser, mais elles doivent compenser en restaurant des espaces naturels ailleurs sur leur territoire.
🪤
Le SCoT n'est pas un document de zonage
Le SCoT est un document de planification stratégique à l'échelle intercommunale. Il ne fixe pas de règles de hauteur ou de densité parcellaire — c'est le rôle du PLU. Le SCoT définit des orientations générales que les PLU doivent prendre en compte. Attention : le COS (coefficient d'occupation des sols) a été supprimé par la loi ALUR du 24 mars 2014 et ne figure plus dans les PLU.
📌 5 points essentiels à retenir
Hiérarchie des documents : SRADDET (région) → SCoT (intercommunal) → PLU/PLUi (commune/EPCI) → permis de construire (parcelle). Chaque niveau doit être compatible avec le niveau supérieur.
Le PLU est élaboré par la commune ou l'EPCI compétent. Il comporte un règlement de zonage (zones U, AU, A, N) définissant les droits à construire sur chaque parcelle.
Le permis de construire est délivré par le maire au nom de la commune (si PLU) ou de l'État (si RNU). Délai d'instruction : 2 mois (maison individuelle), 3 mois (autres projets).
L'objectif ZAN (loi Climat-Résilience 2021) vise zéro artificialisation nette d'ici 2050 avec –50% en 2031. Les collectivités doivent intégrer ces objectifs dans leurs PLU et SCoT.
La stratégie ZAN encourage la densification urbaine, la requalification des friches industrielles et la déperméabilisation des sols plutôt que l'extension en zones naturelles ou agricoles.
"L'urbanisme n'est pas qu'une affaire de règles et de plans : c'est l'outil par lequel les collectivités dessinent la ville de demain, en conciliant besoins de logement, développement économique et préservation des espaces naturels. La loi ZAN change la donne : on ne peut plus urbaniser sans compenser." — À placer pour illustrer les enjeux de la planification urbaine et de la transition écologique