Fiche — Le logement social : acteurs, financement et attribution

🤝 Action sociale

📘 Important

⏱ 10 min de lecture

Le logement social : acteurs, financement et attribution

De la loi SRU au DALO, en passant par les types de financement HLM — maîtriser les obligations des communes, les opérateurs du logement social, les procédures d'attribution et les recours en cas de non-attribution.

📅Mis à jour fév. 2026

🎯Rédacteur & Attaché territorial

📚8 sections

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Chiffres clés à retenir

Les textes et données de référence

2000

Loi SRU du 13 décembre 2000 (Solidarité et Renouvellement Urbain) — art. 55 : quota de logements sociaux obligatoire

25%

Taux SRU imposé aux communes >3 500 hab dans agglomérations >50 000 hab — relevé de 20% à 25% par la loi Duflot du 18 janvier 2013

5,3 M

Logements HLM en France en 2023 — dont 62% financés en PLUS, 13% en PLAI, 25% en PLS (source USH)

2007

Loi DALO du 5 mars 2007 — Droit Au Logement Opposable : recours devant le préfet puis le tribunal administratif

150 €

Pénalité par logement manquant au quota SRU en 2024 (peut être majorée jusqu'à 5x en zone tendue)

OPH

Office Public de l'Habitat — principal organisme HLM des collectivités territoriales (communes, intercommunalités)

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Les 3 grands types de financement HLM : PLAI, PLUS, PLS

Comparatif des produits financiers du logement social

Type de financement	✅ Public cible & niveau de loyer	📌 Financement État & caractéristiques
PLAI — Prêt Locatif Aidé d'Intégration	Personnes en grande difficulté sociale ou économique (SDF, ménages très modestes) — loyer le plus bas (~6 €/m²)	Subvention État maximale + prêt CDC à taux très bas — TVA réduite 5,5% — comptabilisé pour SRU
PLUS — Prêt Locatif à Usage Social	Ménages à revenus modestes (plafonds de ressources) — loyer intermédiaire (~7 €/m²) — 62% du parc HLM	Subvention État + prêt CDC — TVA réduite 5,5% — référence du logement social classique — comptabilisé SRU
PLS — Prêt Locatif Social	Ménages aux revenus intermédiaires (entre social et privé) — loyer intermédiaire (~9-11 €/m²) — peu social	Pas de subvention État directe — TVA réduite 10% — prêt CDC — comptabilisé SRU — critiqué car peu accessible
PLI — Prêt Locatif Intermédiaire	Ménages aux revenus supérieurs, zones tendues — loyer proche du marché privé — non prioritaire pour familles modestes	Aucune aide directe de l'État — prêt bancaire classique — NON comptabilisé pour le quota SRU

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Acteurs et outils du logement social

L'écosystème du logement social territorial

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ANRU — Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine

Créée en 2003, l'ANRU finance les projets de rénovation urbaine dans les quartiers prioritaires (QPV). Elle cofinance la démolition/reconstruction de logements HLM dégradés, la requalification des espaces publics, les équipements collectifs. Les collectivités co-financent les projets ANRU. Programme NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) depuis 2014 : 10 milliards d'euros.

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PLH — Programme Local de l'Habitat

Document de planification stratégique à l'échelle intercommunale (obligatoire pour les EPCI de +30 000 hab avec au moins une commune de +10 000 hab). Définit sur 6 ans les objectifs de production de logements, dont le logement social. Il est opposable aux communes : elles doivent intégrer les objectifs du PLH dans leurs PLU. Approuvé par l'État (préfet). Outil central de la politique locale de l'habitat.

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CAL — Commission d'Attribution des Logements

Chaque organisme HLM dispose d'une CAL qui attribue les logements aux demandeurs. Elle est composée de représentants du bailleur social, des locataires, des collectivités locales et des réservataires (employeurs via Action Logement, commune, État). La CAL doit se conformer aux critères légaux de priorité. Ses décisions sont nominatives et motivées. Le Système National d'Enregistrement (SNE) permet de déposer une demande de HLM en ligne.

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Obligations et points de vigilance

SRU, DALO et délais d'attribution

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Quotas SRU — pénalités et exemptions

Les communes soumises à la loi SRU doivent atteindre 25% de logements sociaux (ou 20% dans certaines zones peu tendues). Si elles sont en déficit, elles paient une pénalité par logement manquant, majorée en zones tendues. Les fonds de pénalités sont versés à un établissement intercommunal ou à l'ANRU pour financer du logement social. Certaines communes sont exemptées : communes en zone de revitalisation rurale, communes ayant moins de 1 500 hab (ou 3 500 hab hors Île-de-France).

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Recours DALO — procédure en deux étapes

La loi DALO du 5 mars 2007 permet à toute personne dont la demande de logement social n'a pas été satisfaite dans un délai anormalement long de saisir une commission de médiation auprès du préfet. Si la commission reconnaît le demandeur prioritaire, le préfet dispose de 3 à 6 mois pour lui trouver un logement. En cas d'inaction, le demandeur peut saisir le tribunal administratif en référé, qui peut condamner l'État à une astreinte.

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Délais anormalement longs — notion clé du DALO

La notion de « délai anormalement long » varie selon les départements et est fixée par arrêté préfectoral. En Île-de-France (Paris), le délai anormal peut être de 6 à 10 ans. En province, il peut être de 2 à 3 ans. Au-delà de ce délai, le demandeur peut saisir la commission de médiation DALO. Fin 2023 : environ 200 000 recours DALO déposés en France depuis la création de la loi.

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Exemples concrets à citer

Cas pratiques pour l'oral

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Le recours DALO en pratique — cas d'une famille prioritaire

La famille Moussa, 5 personnes, vit dans un logement de 35 m² (suroccupation grave) depuis 7 ans à Paris. Ils ont déposé une demande de HLM il y a 6 ans (délai anormal en IdF). M. Moussa saisit la commission de médiation DALO de la préfecture. La commission reconnaît le caractère prioritaire et urgent : le préfet a 3 mois pour proposer un logement adapté. Faute de logement disponible, M. Moussa saisit le tribunal administratif. L'État est condamné à payer une astreinte de 300 €/mois jusqu'à l'attribution d'un logement. Cette astreinte est versée au Fonds National d'Accompagnement vers et dans le Logement (FNAVDL).

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Une opération ANRU — renouvellement urbain d'un QPV

La commune de X décide de démolir une barre HLM de 200 logements très dégradés dans un QPV (Quartier Prioritaire de la politique de la Ville). L'opération est montée avec l'ANRU (NPNRU) : l'ANRU subventionne 40% des coûts, la commune et l'intercommunalité apportent 20%, et l'OPH (bailleur social) autofinance le reste. En contrepartie, 200 logements seront reconstruits en dehors du QPV pour diversifier l'habitat, et 100 logements de type PLS seront construits dans le quartier rénové. Le projet inclut la rénovation des espaces publics et un équipement sportif. Durée du projet : 8 ans.

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Le PLH intercommunal — outil de planification de l'habitat

La communauté d'agglomération de Y élabore son PLH pour 2024-2030. Elle fixe un objectif de production de 500 logements neufs par an, dont 30% en logements sociaux (PLAI + PLUS), 20% en accession sociale (PSLA), et 50% en parc privé. Chaque commune se voit affecter un quota de logements sociaux à construire. Les communes qui n'atteignent pas les objectifs du PLH peuvent se voir imposer des permis de construire en dérogation au PLU. Le PLH est soumis à l'approbation du préfet et peut être opposé aux communes récalcitrantes.

⚡ Quiz Flash

Quel est le taux de logements sociaux imposé par la loi SRU aux communes concernées ?

✅ Exact ! La loi SRU du 13 décembre 2000 avait initialement fixé le quota à 20%. La loi Duflot (n° 2013-61 du 18 janvier 2013) a relevé ce seuil à 25% pour les communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en Île-de-France) situées dans des agglomérations de plus de 50 000 habitants. Seules certaines communes en zone peu tendue peuvent bénéficier d'un taux maintenu à 20%. L'échéance pour atteindre les 25% est fixée à 2025.

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Pièges à éviter

Les erreurs classiques des candidats

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Confondre PLAI (très social) et PLS (peu social)

Le PLAI (Prêt Locatif Aidé d'Intégration) est destiné aux ménages en grande difficulté, avec les loyers les plus bas et les subventions les plus élevées. Le PLS (Prêt Locatif Social) est beaucoup moins aidé, avec des loyers proches du marché intermédiaire, destiné à des ménages aux revenus intermédiaires. Un candidat qui confond les deux lors d'un exposé montre une mauvaise connaissance du secteur HLM. Le PLUS est la référence centrale : produit standard du logement social, il représente 62% du parc HLM.

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Croire que toutes les communes sont soumises à la loi SRU

La loi SRU ne s'applique qu'aux communes remplissant DEUX conditions cumulatives : avoir plus de 3 500 habitants (1 500 en Île-de-France) ET être situées dans des agglomérations de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants. Les communes rurales isolées, les communes en zone de revitalisation rurale, ou les communes en décroissance démographique peuvent être exemptées. En 2024, environ 2 200 communes sont soumises à l'obligation SRU.

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Oublier que le DALO se fait d'abord devant le préfet, pas directement au tribunal administratif

La procédure DALO comporte deux étapes obligatoires : 1) Recours amiable devant la commission de médiation départementale (auprès du préfet) — délai de traitement : 3 à 6 mois ; 2) Si la commission reconnaît le demandeur prioritaire mais qu'aucun logement n'est proposé, recours contentieux devant le tribunal administratif en référé. On ne peut PAS saisir directement le tribunal administratif sans avoir préalablement saisi la commission de médiation. Cette procédure en deux temps est fondamentale.

⭐ L'essentiel à retenir

Loi SRU (2000) — 25% de logements sociaux (depuis loi Duflot 2013) pour communes >3 500 hab dans agglomérations >50 000 hab

3 types HLM : PLAI (très social, ménages précaires) · PLUS (logement social standard, 62% du parc) · PLS (intermédiaire)

DALO (loi 5 mars 2007) : recours en 2 étapes — commission de médiation (préfet) puis tribunal administratif

OPH (Office Public de l'Habitat) : principal bailleur social des collectivités — PLH : outil de planification intercommunale

ANRU : finance la rénovation des QPV (NPNRU) — CAL : commission d'attribution des logements HLM (bailleur + collectivités)

« À placer à l'oral : « Le logement social constitue un enjeu majeur de cohésion territoriale : la loi SRU traduit l'exigence de mixité sociale en imposant aux communes un quota de logements accessibles, tandis que le DALO consacre le droit au logement comme un droit opposable — deux piliers législatifs qui témoignent de la conviction que l'accès à un logement digne est un droit fondamental dont la puissance publique est garante, en partenariat avec les bailleurs sociaux et les collectivités territoriales. »